O que é a taxa de vacância nos fundos imobiliários

nvestir em fundos imobiliários (FIIs) é uma forma alternativa de se expor aos resultados do mercado imobiliário. Isso ocorre sem que seja necessário possuir o capital para comprar um imóvel sozinho. No entanto, antes de investir, é preciso estar atento a diversos aspectos. Por exemplo, você sabe o que é a taxa de vacância?

Normalmente, quem coloca o seu imóvel para locação visa obter uma renda passiva com o recebimento de aluguéis. No entanto, nem sempre esse objetivo é atingido porque o imóvel pode ficar longos períodos sem ter um inquilino. Nos FIIs, essa situação também pode acontecer.

Quer saber mais sobre esse assunto? Então não deixe de acompanhar este artigo até o final e veja o que é a taxa de vacância nos fundos imobiliários.

Boa leitura!

O que são fundos imobiliários?

Não há como falar em taxa de vacância sem saber o que são os fundos imobiliários. Também chamados de FIIs, eles são modalidades de investimento coletivo. Assim, os FIIs se dividem em cotas que podem ser compradas ou vendidas na bolsa de valores brasileira (B3)

Além disso, o patrimônio de um fundo é administrado por um gestor profissional habilitado para atuar no mercado. Ele possui o conhecimento necessário para compor o portfólio do fundo de modo a atender os seus objetivos, seguindo a estratégia definida.

No caso dos FIIs, há três estratégias principais:

  • fundos de papel: são compostos por aplicações de renda fixa ligadas ao setor imobiliário;
  • fundos de tijolo: priorizam a aquisição de imóveis físicos, objetivando a distribuição da renda obtida com aluguel ou venda;
  • fundos de fundos: investem em cotas de outros fundos.

Independentemente do tipo, por lei, todos os FIIs são obrigados a distribuírem dividendos entre os cotistas. Esse pagamento deve corresponder a, no mínimo, 95% dos seus lucros, a cada semestre. Porém, há fundos que pagam proventos com um intervalo de tempo menor.

Já os encargos do fundo são rateados entre todos os seus cotistas. Nesse sentido, é importante verificar o percentual da taxa de administração e a eventual existência de taxa de performance. Ambas se destinam à remuneração do gestor, mas a segunda dependerá do seu desempenho.

Assim, a cobrança da taxa de performance ocorre sobre o percentual de desempenho que superar o benchmark de referência.

O que é a taxa de vacância?

Ainda que a expressão taxa de vacância possa soar como um custo a mais nos FIIs, na verdade, ela possui outro significado. A palavra vacância se refere ao estado daquilo que não está preenchido nem ocupado.

Quando levada ao mercado imobiliário, o termo se relaciona ao imóvel que está vago ou não alugado. Logo, a expressão taxa de vacância é encontrada nos fundos imobiliários, revelando o percentual de desocupação dos imóveis presentes na sua carteira.

Embora seja feita a correlação da vacância com a desocupação, convém saber que existem 2 tipos de vacância.

Veja quais são!

Vacância física

A vacância física está relacionada à falta de ocupação de um espaço. Nesse sentido, uma alta taxa de vacância física é sinal de que o fundo não está gerando todo o retorno que poderia oferecer.

Por exemplo, suponha que um FII seja dono de 10 galpões de logística. Contudo, imagine que 4 deles estão vagos (sem inquilino). Nesse cenário, é possível afirmar que a taxa de vacância será de 40%, revelando que o fundo não está operando com o seu potencial máximo de geração de renda.

Vacância financeira

Por sua vez, a vacância financeira diz respeito à rentabilidade que o fundo oferece e qual é o seu potencial efetivo. Considere que o fundo tenha um prédio comercial alugado para uma instituição bancária e, para incentivar a renovação do contrato, seja oferecido um desconto de 5% no aluguel.

Caso a mensalidade do aluguel seja R$ 50 mil, o banco passará a pagar R$ 47,5 mil. Nesse sentido, a vacância financeira desse imóvel será de R$ 2,5 mil. Ou seja, ele tem o potencial de gerar uma renda superior, mas, para evitar a vacância física, foi dado um desconto de 5%.

Esse tipo de vacância também pode acontecer quando o imóvel está alugado, mas o inquilino se encontra inadimplente. Afinal, nessa hipótese, o bem não gerará renda — o que pode, inclusive, demandar o despejo judicial do inquilino.

Como a taxa de vacância pode influenciar nos fundos imobiliários?

Após aprender o que significa taxa de vacância, é importante ver como ela pode influenciar os fundos imobiliários.

Nesse sentido, é essencial considerar que os FIIs são de renda variável. Isso significa que o preço de suas cotas aumenta ou diminui de acordo com o ânimo do mercado. Nesse cenário, a taxa de vacância costuma ser um indicador que muitos investidores avaliam antes de comprar uma cota.

Quanto maior for a taxa de vacância, menores serão os rendimentos obtidos pelo fundo e, consequentemente, ele tende a se tornar menos atrativo. Ademais, a queda de interessados em adquirir cotas costuma gerar desvalorização.

Do contrário, uma baixa taxa de vacância resulta em um maior potencial de retorno, o que tende a atrair mais investidores. Nesse caso, é esperado que um número maior de pessoas se interesse por suas cotas, o que poderá levar a sua valorização.

Por que é importante para o investidor ficar atento a essa taxa?

Mesmo sabendo que a taxa de vacância pode influenciar nos fundos imobiliários, é possível que você ainda queira saber por que é preciso ficar atento a ela.

Como você pode ver, analisar essa taxa antes de investir em um FII pode revelar oportunidades de investimento. Se o seu foco for o recebimento de renda passiva com dividendos, a escolha por fundos com alta taxa de vacância poderá não ser a mais eficiente.

Afinal, quando a taxa de vacância aumenta, as receitas do fundo diminuem, reduzindo o montante de dividendos distribuído entre os cotistas. Por outro lado, se você deseja lucrar com a valorização das cotas, é possível procurar por cotas que estejam desvalorizadas devido à taxa de vacância.

Isso ocorre porque a taxa de vacância pode estar alta por um fato temporário, como uma crise econômica ou setorial. Se o fundo mantiver bons fundamentos, há a possibilidade de o preço da cota do FII valorizar quando a situação normalizar, potencializando os ganhos de quem investiu na baixa.

Agora que você aprendeu o que é a taxa de vacância, não deixe de avaliar esse indicador no momento de investir em FIIs. Com ela, você poderá conferir informações relevantes para tomar as decisões mais alinhadas com as suas pretensões, perfil e objetivos.